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上海融孚律师事务所高军律师代理的一起农村房屋(厂房)买卖合同纠纷案胜诉,对方上诉,上海一中院维持原判

作者:上海融孚律师事务所 发布于:2019-05-29 点击量:176

上海宏杰凤凰羊绒服饰有限公司诉上海田奔制衣厂确认合同无效纠纷一案


【关 键 词 】


确认合同无效

【文书来源】


上海法院网

基本信息


审理法院:


上海市第一中级人民法院

案  号:


(2016)01民终1623号

案件类型:


民事

案  由:


确认合同无效纠纷

审理程序:


二审

上 诉 人 :


上海宏杰凤凰羊绒服饰有限公司

被上诉人:


上海田奔制衣厂

上诉人代理律师:


曹剑敏 [上海君鼎律师事务所]

被上诉人代理律师:


高军 [上海融孚律师事务所]

文书性质:

判决

文书正文


当事人信息


上诉人(原审原告)上海宏杰凤凰羊绒服饰有限公司,住所地上海市浦东新区川沙新镇南六公路1191号。


法定代表人樊雪刚,总经理。


委托代理人曹剑敏,上海君鼎律师事务所律师。


被上诉人(原审被告)上海田奔制衣厂,住所地上海市浦东新区川沙新镇南六公路1191号。


法定代表人樊少洁,厂长。


委托代理人高军,上海融孚律师事务所律师。


审理经过


上诉人上海宏杰凤凰羊绒服饰有限公司因确认合同无效纠纷一案,不服上海市浦东新区人民法院(2015)浦民一(民)初字第13939号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年2月1日受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。


一审法院查明


原审查明,2003年4月3日,坐落于上海市浦东新区川沙新镇新华路12组(原地址上海市南汇区六灶镇新华路12组,现门牌号为上海市浦东新区川沙新镇南六公路1191号)的房屋产权登记于上海宏杰凤凰羊绒服饰有限公司(以下简称宏杰公司)名下。宏杰公司原名上海亿万工贸有限公司,于2014年2月起更名为宏杰公司。


2006年2月21日,宏杰公司与当时尚未注册成立的上海田奔制衣厂(以下简称田奔制衣厂)投资人樊少洁的母亲吴明庚签订《房屋转让合同》(以下简称《合同》),《合同》约定:宏杰公司将其名下的两幢房屋转让给吴明庚所有,转让价格为人民币(以下币种相同)53万元;转让后宏杰公司将两幢房屋的产权过户给吴明庚,宏杰公司协助吴明庚办理产权证;两幢房屋的土地使用费等由吴明庚直接交给新吉村委会;宏杰公司与吴明庚签订本合同后付定金10万元,余款到二月底付30万元,三月底付13万元;吴明庚付清房款后再签订正式合同,本合同一式二份,双方各执一份。


2006年4月27日,宏杰公司又与田奔制衣厂投资人樊少洁的父亲樊裕忠签订《房产转让协议》(以下简称《协议》),《协议》约定:现由宏杰公司转让42丘号内5号与7号房产(坐落于上海市浦东新区六灶镇新华路12组、地号为南汇区六灶镇新华村42/1丘,以下简称系争房屋)给上海新洁制衣厂(吴明庚);系争房屋,其中5号房产建筑面积为294平方米,7号房产建筑面积为434平方米,期限永久;土地面积使用范围:北自7号房北墙北1.50米,南自5号房南墙南6.50米,东自东墙头1.50米至河浜,共计总面积为1,281平方米,使用期限至2030年;宏杰公司的大产证暂因特殊情况,暂未能使购买方当即兑现做好产权过户手续,田奔制衣厂款清后,宏杰公司承诺在30天之内将红卡房产证拿给田奔制衣厂并提供一切相关转让过户手续的证件去过户,保证给田奔制衣厂做好产权过户手续;《协议》自2006年3月28日生效。


2006年11月1日,宏杰公司作为转让方(甲方)与作为受让方(乙方)的田奔制衣厂签订了《房产转让协议书》(以下简称《协议书》),《协议书》约定:宏杰公司将系争房屋转让给田奔制衣厂;转让总金额为53万元,已付定金为51万元,余额在过户(待房地局出具收据单时确认)时付清;按国家相关部门规定由各自承担的其它办证费均由田奔制衣厂承担;土地面积使用范围:北自7号房北墙头北1.50米,南自5号房南墙头南6.50米,西自5号房墙头西2.53米和7号房与6号房之间,东自东墙东1.50米(至诃),共计总面积为1,281平方米;本协议生效之前发生的与本协议涉及的债权债务由宏杰公司承担后由田奔制衣厂承担;违背本协议,由违约方承担对方一切由此造成的经济责任。


2006年2月21日至2006年11月1日期间,宏杰公司收到了田奔制衣厂支付的全部房款。


2010年6月2日,宏杰公司与田奔制衣厂的投资人经上海市浦东新区六灶镇人民调解委员会调解共同签署《人民调解协议书》(以下简称《调解书》),《调解书》的主要内容为:宏杰公司垫付2007年、2008年、2009年系争房屋的土地使用费,按转让厂房实际面积及场地使用面积1,263.96平方米乘以8元每平方米得出为30,335元,田奔制衣厂需在一周内支付宏杰公司,自签订本协议后,田奔制衣厂转让厂房的土地使用费由田奔制衣厂直接支付村委会;宏杰公司垫付的土地使用税按税单由田奔制衣厂按转让厂房面积1,263.96平方米乘以单价计算得出,从使用税征收时计算垫付总额后由田奔制衣厂一周内支付宏杰公司;田奔制衣厂在宏杰公司厂区内通行,需支付宏杰公司场地使用费、物业管理费,双方商定每年田奔制衣厂支付宏杰公司15,000元,从2010年元月计算;田奔制衣厂厂房旁改建厕所时造成厕所堵塞,由田奔制衣厂查明原因后修复。


2013年7月30日,新吉村委会出具《证明》,证明田奔制衣厂自2010年1月1日起至2012年12月31日止向该村交纳土地使用费10,112元。2012年12月10日,宏杰公司出具《收款单》,收取田奔制衣厂2012年1月1日至2012年12月31日止的土地税收3,791.88元。2013年12月31日,田奔制衣厂向新吉村委会交纳土地青苗费10,639元。2014年12月9日,田奔制衣厂向新吉村委会交纳2014年土地青苗费11,376元。


田奔制衣厂曾于2013年9月26日诉至法院,要求判令宏杰公司协助田奔制衣厂将转让价53万元的系争房屋的产权变更登记于田奔制衣厂的名下,并要求判令宏杰公司承担相关税费和过户费用;后田奔制衣厂于2014年10月31日向法院撤回起诉,法院出具(2013)浦民一(民)初字第34164号民事裁定书,准许田奔制衣厂撤回起诉。在该案审理过程中,法院曾就集体工业用地性质的房屋办理产权转让需要符合什么条件问题于2014年2月24日咨询上海市浦东新区房地产交易中心工作人员,得知办理这类房屋的产权转让需要符合三个条件:一、需要房屋所在的镇、区的集体资产管理办公室盖章确认受让人是本镇集体经济组织成员;二、需要镇政府出具同意转让的证明;三、需要受让人至规土局土地利用处出具同意受让人使用房屋下的土地的批准文件;法院于2014年7月23日对田奔制衣厂进行谈话,告知田奔制衣厂在15日内提供上述三个文件,但田奔制衣厂逾期未能提供上述文件,并于2014年10月31日向法院撤回该案的诉讼。


另查明,系争房屋的土地权属性质为集体,用途为工业,所有权性质为私有。樊裕忠、吴明庚系夫妻,系田奔制衣厂投资人樊少洁的父母,樊裕忠、吴明庚、樊少洁的户籍均为上海市浦东新区川沙新镇(原六灶镇)三吉村9组。田奔制衣厂和宏杰公司的注册地均为系争房屋所在地,即上海市浦东新区川沙新镇新华路12组(原地址上海市南汇区六灶镇新华路12组,现门牌号为上海市浦东新区川沙新镇南六公路1191号)。


一审法院认为


宏杰公司向原审法院提起诉讼称,宏杰公司为坐落于上海市浦东新区川沙新镇(原六灶镇)新华路12组多幢房屋的产权人(红证)。2006年2月21日起,宏杰公司、田奔制衣厂就买卖宏杰公司名下的新华路12组房屋中第5、第7幢房屋前后达成三份《房屋转让协议》(因当时田奔制衣厂尚未注册成立,先前的两份合同为宏杰公司与田奔制衣厂投资人的母亲、田奔制衣厂投资人的父亲所订),约定将上述两幢房屋以53万元的价格出售给田奔制衣厂。合同订立后,田奔制衣厂支付了53万元,但此时村里告知出售房屋的行为违反了相关法律以及乡村管理办法的规定,可能无法完成过户,此后宏杰公司前往房地产交易中心查询相关政策及规定,系争房屋被明确规定不得交易,无法过户。2013年7月,田奔制衣厂向浦东新区人民法院提起的另案诉讼中,法院的承办法官曾向浦东新区房地产交易中心确认,房屋买卖无效,不得交易过户。田奔制衣厂知晓继续诉讼风险后申请撤回了诉讼。宏杰公司认为,宏杰公司在与田奔制衣厂签订《房屋转让协议》时不知晓转让行为被法律禁止,宏杰公司至今仍承担相关房屋的土地使用税,系争房屋由田奔制衣厂所占据,宏杰公司、田奔制衣厂由此产生纠纷。据此,请求法院判令:宏杰公司、田奔制衣厂签订的《房屋转让协议》无效。


被上诉人辩称


田奔制衣厂辩称,不同意宏杰公司的诉讼请求。田奔制衣厂付钱购买房屋,已经成为事实。田奔制衣厂符合购买条件。宏杰公司、田奔制衣厂签订的买卖合同合法有效。


原审认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。系争房屋属宏杰公司私有,土地权属为工业用途的集体性质土地,宏杰公司、田奔制衣厂的住所地均为系争房屋所在地,田奔制衣厂的投资人樊少洁的户籍地是上海市浦东新区川沙新镇(原六灶镇)三吉村9组,与系争房屋所在地系同一乡镇;且宏杰公司、田奔制衣厂所签的关于系争房屋的买卖合同已经履行完毕,田奔制衣厂已经支付全部房款,并已经实际入住使用系争房屋多年;因此,宏杰公司现要求确认合同无效,有违诚实信用的原则,不符合法律规定,不予支持。


原审法院审理后,依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定,于2015年11月16日作出判决:驳回上海宏杰凤凰羊绒服饰有限公司要求依法判令上海宏杰凤凰羊绒服饰有限公司与上海田奔制衣厂所签的关于上海市浦东新区川沙新镇新华路12组(原地址上海市南汇区六灶镇新华路12组,现门牌号为上海市浦东新区川沙新镇南六公路1191号)房屋中5幢、7幢房屋转让协议无效的诉讼请求。案件受理费9,100元,由上海宏杰凤凰羊绒服饰有限公司负担。


判决后,宏杰公司不服,上诉于本院称,1、原审法院适用法律错误。根据土地管理法第63条的规定,农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让,因此系争房屋的买卖违反了法律禁止性规定,双方之间的买卖不能进行产权过户,也印证双方之间的买卖关系非法。2、原审法院遗漏事实未查明。双方之间的房屋买卖始于2006年,但土地使用费至今都由上诉人按时缴纳,上诉人向被上诉人催讨遭拒,说明被上诉人主观上认为系争房屋不是其所有,否则应该主动承担费用。据此,请求二审撤销原审判决,改判支持上诉人的原审诉请。


被上诉人田奔制衣厂辩称,双方之间为房屋买卖合同关系由双方签订的多份合同、协议予以确认,也经过调解委员会出具的调解书确认,被上诉人已按照约定履行,且实际使用房屋多年。被上诉人按照调解书约定交纳土地税等,村委会向被上诉人出具收据,也表明村委会认可双方之间的买卖行为。系争房屋只是暂时不能过户,不影响双方之间的房屋买卖合同效力,上诉人不能以过户问题否定房屋买卖合同的效力。上诉人看到厂房的市场价高涨才提起确认合同无效之诉,有违诚实信用公平合理原则。据此,请求二审法院驳回上诉,维持原判。


本院查明


经本院审理查明,原审法院认定事实无误,本院依法予以确认。


本院认为


本院认为,合同一旦依法成立,具有法律约束力。根据已查明的事实,虽然上诉人宏杰公司出售的系争房屋所涉土地权属为集体性质的工业用地,但是,被上诉人田奔制衣厂在与上诉人宏杰公司2006年签约后不仅付清了房屋转让款,且实际使用房屋至今,并没有改变房屋的使用用途;双方在共同使用过程中曾发生过纠纷,业经当地人民调解委员会调解,调解书中没有否认双方之间的房屋转让行为与协议效力,而且就双方在应付款项问题上作了进一步的确认,被上诉人在调解书签署后按照调解书内容支付了款项,村委会也直接收取了被上诉人交纳的土地使用费等,双方之间的转让房屋行为已得到村委会的认可;另外,被上诉人的投资人及其父母均为本镇集体经济组织成员,法律并没有禁止同一乡村镇集体经济组织成员之间的房屋转让行为。鉴于双方签署及履行房屋转让协议多年,距离本案诉讼也近十年,系争房屋的价值在最近几年上涨较多,因此上诉人宏杰公司以其与被上诉人田奔制衣厂之间签署的房屋转让协议违反法律的强制性规定之理由主张协议无效,也有违诚信原则。综上所述,上诉人宏杰公司要求确认房屋转让协议无效的上诉请求,本院难以支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:


二审裁判结果


驳回上诉,维持原判。


二审案件受理费人民币9,100元,由上诉人上海宏杰凤凰羊绒服饰有限公司负担。


本判决为终审判决。

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