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如何认定农村房屋买卖合同的效力

作者:上海融孚律师事务所 发布于:2019-05-29 点击量:169

案情

2002年被告胡某、雷某(系夫妻)将自有房屋出售给移民到某村落户的王某,并依照房地一体原则将房屋宅基地使用权一并转移。同村村民原告张某因外出经商,欲将自有房屋出售,听说胡某与雷某的房屋出卖后,主动询问胡某是否愿意购买其房屋,并表示已将出售房屋一事口头委托为女婿陈某,如果被告胡某有购买意愿就与陈某联系。一段时间之后,陈某以5000元的价格向张某发出售房要约,胡某与雷某商量后便向陈某作出购房承诺。胡某与陈某签订了房屋买卖合同。随后,胡某与雷某入住该房屋。2007年,村委会对集体土地重新进行丈量确权并发包给村集体组织成员。2009年8月22日,胡某与雷某取得了5.1亩的土地承包经营权并获得了农村土地承包经营权证,其中包括宅基地即屋场地0.53亩。2012年初,胡某与雷某拆除靠南的一间旧房,在原址上新建了一栋三间两层的楼房,并于2012年下旬竣工。2013年4月原告张某起诉到法院主张合同无效,要求二被告将房屋恢复原状并赔偿原告经济损失。

判决

法院生效裁判认为:原、被告同属一个集体组织的成员,被告购买原告房屋之前没有宅基地和房屋,村集体组织以及农村土地管理机关已经对涉诉房屋宅基地进行了确权,二被告也取得了涉诉房屋宅基地的使用权。陈某与原告张某之间属于委托合同关系,受托人陈某处分房屋的法律效果理应由委托人张某承担。陈某与被告胡某是在平等自愿的前提下签订的买卖合同,该买卖合同没有违背法律的强制性规定,属于有效合同。

评析

一、案例产生背景及观点分歧

目前,买卖农村房屋的现象越来越多,很大程度上与城市大范围扩建带来农村土地增值有关。房屋现价或拆迁补偿价格高于房屋买卖价格,出卖人受利益驱动而反悔,有的要求直接收回已交付的农村房屋,有的要求与买受人共沾拆迁利益。  在实践中,目前对于此类案件的处理存在两种观点:一种认为宅基地使用权是基于特定的集体经济组织成员身份所享有。房屋建在宅基地之上,具有不可分离性。集体经济组织成员如果处分房屋同时也处分了宅基地,直接损害了集体经济组织的利益,应当禁止。第二种观点认为,根据《土地管理法》、《物权法》的规定来看,我国的基本法律没有禁止农村房屋的买卖,“法无禁止即自由”,因此应当认可合同的效力,并按合同法的相关规定进行评判。即本文案例的生效判决所采用的观点。

二、农村房屋买卖相关法律规定

目前,我国法律体系中没有一部专门法律来规范农民的房屋所有权,只是在一些规范性文件中对农村房屋买卖的问题作出了一些原则性的规定。

《土地管理法》第六十二条第一款规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地”,第四款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”。《物权法》第一百五十五条规定“已经登记的宅基地使用权转让或消灭时,应及时办理变更登记或注销登记手续”。这是基本法对于农村房屋及宅基地的相关规定。由此可见,上述法律并未明确禁止农民出租、出卖住房,只是强调在农村村民出卖房屋后,不得再申请宅基地。

由于法律对于是否可以买卖农村房屋不十分明确,导致实践中评判标准不一。为此,国务院相关部门等相继发布了一系列规范性文件:1999年5月6日国务院办公厅发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》,规定“农民的住宅不得向城市居民出售”。2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2004年11月,国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。2007年12月31日中共中央、国务院联合发布《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》中再次重申“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”。

三、分类行为的处理

根据基本法对于农村房屋能否买卖大的框架规定,以及相关规范性文件对于具体原则的规制,我们可以根据买房主体的不同将农村房屋买卖行为分三类处理。

(一)同一集体经济组织成员之间的买卖行为

应认定为有效。从《土地管理法》第六十二条的规定来看,法律没有禁止和干涉农村居民行使房屋所有权的立法意图。《物权法》第六十四条亦明确“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”,农村居民对其所居住的房屋完全可依法行使包括处分权在内的所有权。而在同一集体经济组织内的成员之间买卖行为,并不会对宅基地的流转造成障碍,  不会损害集体经济组织的权益。

(二)不同集体经济组织成员之间的买卖行为

未形成统一的意见。一种意见认为有效,一种意见认为无效。多数倾向有效。对此种行为法律并无禁止性规定,而国家相关政策也没禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。有人主张,允许农村房屋在不同集体经济组织成员之间流转,更有利于当地经济发展。

(三)城镇居民购买农村房屋

应认定为无效。虽然我国法律中没有具体的规定,但是上文所述的一系列规范性文件,体现的都是国家对于土地管理的相关政策。根据《民法通则》第六条“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策”的规定,在诉讼中,上述规范性文件应该得到适用。

四、应注意的问题

(一)城镇居民购买农村房屋的几种特殊情形

民事活动因个体的差异而千差万别,现实中的情形往往存在多种可能性。城镇居民购买农村房屋应认定为无效,但注意特殊情形的处理:一是房屋所占宅基地因征收转为国有土地,出卖人身份从农民转为城镇居民;二是城镇居民购买农村房屋后,已将其户口迁入房屋所在地,申请加入当地集体经济组织;三是城镇居民买受人的配偶为当地集体经济组织成员等情形。  主要是指出卖人或买受人的身份进行了转换,并且符合国家法律的规定。对于此类特殊情形,也应当认定为有效。

(二)应注意平衡当事人之间的利益

在实践中要特别注意仔细分析案情,查明隐藏在案情背后的利益目的。一般农村居民出卖自己的房屋后,按法律规定不得申请另外的宅基地建房,所以将其房屋与宅基地一同转让,目的都是为了获得经济利益。一般双方在签订房屋买卖合同时都是出于自愿,经过多年诚信地履行合同后,当涉案的房屋市值上升,卖方认为以原来的价格出售房屋与现价有巨大的差距,有不小的利益诱惑,便提起诉讼主张合同无效。如果属于上述第三种情形,毫无疑问应当认定为无效。但是应当注意,如果判决合同无效将房屋返还给卖方,实质上认可了卖方不诚信的行为。卖方将房屋出卖,说明当时他已经没有使用房屋的需要,收回房屋后,卖方却可以因不诚信行为获得第二次交易机会,并获取比第一次交易更多的利益。此该类判决结果与诉讼法所提倡的正义和公平原则不相符。此类判决也蕴含了潜在的纠纷,卖方有可能以同样的方式再次将房屋用诉讼途径拿到手后出卖,有的房屋经过装修、翻建、改建等添附行为,如果确认买卖合同无效还涉及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用补偿标准难题,甚至遭遇执行难题。从法律效果看,并不能达到稳定社会秩序的目的。对此类恶意诉讼,要注意判别,并考虑到判决无效对合同双方利益的影响,实现法律效果和社会效果的统一。

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