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农村宅基地房屋买卖风险大

作者:上海融孚律师事务所 发布于:2019-05-29 点击量:55

随着城乡一体化建设步伐的加快,出于“旧村改造”等拆迁工程及国家基础建设的需要,征地大量出现。面对巨大的拆迁补偿利益,很多卖房人便以买卖合同无效为由向法院提起民事诉讼,要求房屋买受人返还房屋。尤其是2006年,北京通州宋庄“画家村”案件,一度成为社会热点。

2002年,画家李霞(化名)和丈夫看中了宋庄镇某村村民侯宇留下的一套院落,双方约定以4.5万元的价格购买北房3间、西厢房3间及院落。此后,李霞一家卖掉老家的房产入住该院落,并对院落及房产进行了整体修缮。2006年,房屋原主人侯宇要求以原价收回房产。在遭到李霞拒绝后,侯宇向人民法院提起诉讼,要求确认2002年签署的买卖房屋合同无效,要求收回房子。

上述案例不胜枚举,这些反悔农民起诉的真正动因来自两个方面:一是拆迁利益,二是土地升值,而前者的比例更是高达8成以上。这说明,已经因宅基地房屋闲置而获利一次的人们,现在又看到了房屋更大的利用价值,并希望再次谋取更多的利益。

一旦认定合同无效的后果必然为退还房屋,这也极大地影响了买受人的居住状态,严重破坏了社会的稳定和谐。人民法院在处理此类纠纷案件时,如果只是简单地认定合同无效,能否真正做到定纷止争?

案例

2010年年底,北京市某区法院上演争房大战。原告张建民诉称:1962年,经批准,其在丰台区8号院内自建北房6间、东房2间、南房2间、西房2间。1992年5月,北京市房地产管理局向原告颁发了房产所有证。1993年5月,原告与户籍为城市居民的被告签订房屋买卖合同,将该院内北房6间、东房2间、南房2间、西房2间共计12间以4万元的价格卖与被告。合同签订后,双方履行了合同义务。因双方关于房屋买卖的合同不符合“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占有集体土地建住宅”等规定,现请求判令法院确认房屋买卖合同无效。

被告王兴来辩称:其一,原被告签订的房屋买卖合同合法、真实、有效。其二,该合同已履行完毕15年之久,且被告曾购买的房屋已经拆除且已重建;其三,被告已取得房屋产权证。被告取得的产权证是依法拥有房屋所有权并房屋行使占有、使用、收益和处分权利的合法凭证。

法院经审理认为:依照我国现行法律法规,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅。原被告1993年5月所签订的房屋买卖合同违反法律、法规的强制性规定应属无效。被告购买房屋后虽有房产所有证,但该处土地仍为农民宅基地,因房、地不能分离,被告作为城市居民不能拥有宅基地,故其取得房产证亦不能影响房屋买卖合同的无效。因该合同系违反法律、法规而无效,不应适用诉讼时效的相关规定。被告称曾购买的房屋已经拆除且已重建不能构成房屋买卖合同有效的理由。综上,法院判决:原告与被告签订的房屋买卖合同无效。

被告不服,上诉至中级人民法院。二审法院审理后认为:根据本案现有证据及查明的事实,双方签订《房屋买卖合同》时,该房屋坐落的土地为集体所有,但对诉争房屋进行买卖系双方真实意思表示,双方亦已经履行了各自义务,上诉人实际居住使用诉争房屋达15年。特别是在买卖合同签订后,上诉人已于1995年经北京市房地产管理局审核取得了诉争房屋的《房产所有证》。本案审理过程中,被上诉人并没有证据证明上诉人持有的《房产所有证》已被撤销或宣布无效,因此上诉人在取得《房产所有证》时即获得了诉争房屋合法使用权。根据本案查明的事实及综合本案的实际情况,双方签订的《房屋买卖合同》应当认定有效。原审法院确认双方合同无效欠妥,本院予以更正。现上诉理由成立,本院予以支持。据此,确认买卖合同无效依据不充分,难以支持。综上,判决如下:一、撤销一审判决;二、驳回张建民的诉讼请求。

律师解析

自从国土资源部再次强调“禁止城镇居民到农村购买宅基地房屋”的规定以来,北京市通州、海淀、朝阳等基层人民法院先后受理了大量宅基地房屋买卖纠纷案件。这些案件均系几年甚至十几年前将房屋出售给城镇居民而提起诉讼,请求人民法院确认当年的买卖合同无效、原价收回已经出售的宅基地房屋。

此类案件的处理结果一般却是依据于国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》、国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中的“严禁城镇居民在农村购置宅基地的相关禁止性规定”,而使得人民法院认定签订的宅基地房屋买卖合同无效。

而依据法律规定,合同是否生效,取决于是否符合法律规定的4个必要有效条件:行为人在缔约时具有相应的民事行为能力和民事权利能力;意思表示真实;不违反强制性法律规定和社会公共利益;要具备法律要求的形式要件。本案例中,人民法院在一审判决中正是依据双方签订的农村房屋买卖合同违反了法律、行政法规的规定,而认定为无效。

笔者认为,虽然1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定“农民的住宅不得向城市居民出售”、2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”,但该等文件只属于规范性法律文件。根据1999年最高人民法院颁布关于适用《中华人民共和国合同法》的规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”,及《中华人民共和国立法法》的规定:“行政法规由总理签署国务院令公布”可知,上述禁止“居民买农民房”的文件不是“法律或行政法规”,不应作为认定合同无效的法律依据。只有违反了全国人民代表大会及其常务委员会通过的“法律”或经总理签署并以国务院令公布的“行政法规”的强制性规定的合同,才可被认定为无效。

本案中,王兴来之所以最终胜诉,《房屋所有证》是关键:即购房者及时取得《房屋所有证》能够保证其物权利益,该权利就是受国家保护的。但是,本案件中还有一个法律问题需要提醒大家:从程序上讲,民事审判行为不能直接否认具体行政行为的效力。要否定具体行政行为的效力,必须遵守“先行政后民事”的司法原则。本案系民事诉讼,被告王某依据行政机关颁发的权利证书合法享有争议房产的所有权,该所有权依法受到保护。如果李霞认为行政机关的具体行政行为发生错误,应当向人民法院提起行政诉讼来要求确认行政机关向被告颁发《房产所有证》的行为错误。

律师提醒

城市居民购买农村宅基地房屋,往往卖房方因拆迁或其他的经济利益的驱动而提起要求确认合同无效的诉讼,不但给宅基地房屋的买受人带来极大的烦恼,还有极大可能遭受经济上的巨大损失。

一旦双方签订的《房屋买卖合同》被认定为无效时,可以“出售房产后,出卖方反悔造成买受方的信赖利益损失,根据过错程度要求出卖方承担”的思路,要求出卖方的给予买受人一定比例的经济补偿而非原价退还买受人。因此,应通过鉴定等方式确认房屋重置成新价格,即房屋价值。同时通过鉴定方式确认宅基地范围内房屋占地的区位补偿价格,计算两者的合计数额为现房屋价值,并由出售房屋的农民按照比例承担主要过错责任。

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