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问:我在浦东买了一套二手房,现在我房款已经付清了

作者:上海融孚律师事务所 发布于:2019-05-19 点击量:194

2问:我在浦东买了一套二手房,现在我房款已经付清了,房子已经过户到我名下,也交房给我了,但是里面还有上家的户口没有迁出,多次催促上家,一直推脱,至今户口还没有迁走。我该怎么办?




融孚所 高军律师:可以起诉上家,要求承担违约责任,向你支付违约金。一般而言,上海市房地产买卖合同都会约定有户口迁移的条款,对于逾期未迁出户口的,会约定每天需要向买房人支付一定金额的违约金。你可以根据合同里面的这方面的约定,要求上家向你支付违约金。如果合同里面约定的违约金过高,法院会考虑上家的过错程度以及违约造成的损失等情况,酌情降低的。


另外,户口迁移问题本身不属于法院管辖的范围,所以如果直接起诉上家要求把户口迁走,则法院不会受理。因此只能通过追究上家违约责任的方式逼迫上家把户口迁走。这也提醒买房人户口迁移的条款一定要在合同里面约定好,这样万一出现纠纷,维权时会方便很多。




参考案例:


康紫菱与张洁敏、张凌燕等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书


法院: 上海市浦东新区人民法院


案号:(2016)沪0115民初24990号




原告杨海舟,男,1982年12月4日,汉族,现住上海市浦东新区浦东大道2220号303室。原告康紫菱,女,1984年10月22日生,汉族,现住上海市浦东新区。被告张洁敏,男,1968年6月22日生,汉族,户籍地上海市浦东新区。被告张凌燕,女,1973年3月8日生,汉族,户籍地上海市浦东新区。被告张楚凡,女,1996年12月23日生,汉族,户籍地上海市浦东新区。


原告杨海舟、康紫菱诉被告张洁敏、张凌燕、张楚凡房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年4月1日立案受理后,依法适用简易程序。于2016年6月8日公开开庭进行了审理。原告杨海舟、康紫菱及其共同委托代理人杨德忠、三被告共同委托代理人孙保忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。


原告杨海舟、康紫菱诉称,2015年5月17日,原告通过居间方介绍,购买三被告名下位于本市浦东新区浦东大道2220弄303室房屋(以下简称系争房屋),房屋面积137.45平方米,房屋总价人民币(以下币种相同)380万元。由于系争房屋挂牌出售时有抵押,抵押债务为90万元,被告方须注销抵押才能办理房屋的过户手续,故双方约定将首付款提高至132万元,提高的首付款资金原告需向他人筹借,原告希望增加贷款额度,因此双方将合同价款约定为440万元,被告在收到原告的贷款后另返还原告60万元,成交价380万元不变。此后,原告依约向被告支付首付款132万元。被告在收到全部440万元款项后,已于2015年12月5日、12月16日返还原告40万元,尚欠20万元未付。另合同约定被告须在2015年12月31日前将原户口迁出系争房屋,但至今被告三人的户口仍在系争房屋内,已构成违约。诉请判令:1、三被告承担连带责任,返还原告20万元;2、被告支付逾期迁出户口的违约金(自2016年1月1日,暂计算至2016年3月1日止)41,400元,被告张洁敏、张凌燕、张楚凡共同辩称,不同意原告的诉请,原、被告约定的合同价款即440万元,原告没有超付房价款,不同意返还款项。被告张楚凡对系争房屋的出售事宜并不知情,不应承担任何诉讼结果。由于原告方的原因造成双方间的合同逾期履行,被告出售房屋原为置换,后由于房价上涨,导致被告无能力继续购房,被告的户口暂时无法迁出系争房屋,未及时迁出户口并非被告过错。经审理查明,三被告原系系争房屋产权人。2015年5月29日,三被告(卖售人、甲方)与两原告(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》,约定甲方将系争房屋转让给乙方,房屋价款440万元,双方约定在2015年9月10日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条违约责任,甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方,应当向乙方支付赔偿金,赔偿金按乙方已付款日万分之五计算,赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的,乙方有权单方解除合同。……合同补充条款(一)约定,甲方应于双方办理产权过户手续前,向房地产所有地的公安机构办理原有户口(若有)的全部迁出手续。甲方若未按照买卖合同的约定全面履行自己义务的,甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任。合同另对其他事项作了约定。同日,双方签订补充协议一份,内容为双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》,合同约定的成交价440万元仅为配合乙方贷款,乙方购买该房屋的实际总价为380万元。补充协议另约定了购房款的付款时间,其中乙方申请购房贷款为308万元,甲方应于收到该笔房款后3日内返还乙方60万元。2015年9月11日,以三被告为卖售人、甲方,两原告为买受人、乙方,签订《上海市房地产买卖合同》,约定甲方转让系争房屋给乙方,转让价款440万元,于2015年10月25日前办理转让过户手续。合同另对其他事项作了约定。合同尾部甲方张楚凡处注明由张凌燕代。同日,以三被告为卖售人、甲方,两原告为买受人、乙方,签订协议一份,约定由于甲方房产证遗失,导致合同变更,双方就系争房屋签订了买卖合同,新签订的合同过户时间变更为2015年10月25日。原合同补充协议中交房时间现变更为2015年10月15日之前。将原合同补充协议中对户口迁出时间的约定变更为2015年12月31日之前。除以上情况外,对于新合同与原合同其他不一致的地方,一切内容以原合同内容为准。协议另对其他事项作了约定。合同签订后,系争房屋于2015年11月6日登记于两原告名下,系争房屋已交付原告。原告支付被告房价款(含贷款支付)合计440万元。2015年12月5日,被告张凌燕向原告康紫菱银行卡转入30万元。2015年12月16日,被告张凌燕向原告康紫菱银行卡转入10万元。另查明,截止2016年3月10日,三被告的户口尚在系争房屋内。此后,原告起诉来院,诉请如前。审理中,被告称原、被告原约定被告返还原告60万元,后由于房价上涨,双方口头约定被告退还原告40万元即可,另20万元作为原告补贴被告的损失。另合同约定的违约金过高,请求予以调整,违约金不应参照房价款380万元计算,且计算标准应调低至日万分之一。以上事实,有当事人提供并经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》二份、补充协议、房地产登记信息、付款凭证、转账记录等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证,查证属实。


本院认为,原、被告就系争房屋的转让签订了房屋买卖合同以及补充条款,双方对于前后签订二份买卖合同的原由以及系争房屋的真实交易价格在补充协议中均作了阐明,系争房屋的实际交易价格为380万元。况且,被告在系争房屋登记至原告名下且房屋交付以后,已如约返还原告房款40万元,尚余20万元,被告应当返还。被告称双方口头约定变更了退款金额为40万元的陈述,无相应依据佐证,本院不予采纳。基于三被告为同一家庭成员,虽然2015年9月11日的买卖合同以及协议书中张楚凡的签名由其他被告代签,但由于上述合同以及协议的内容已经履行,应视为张楚凡同意上述合同及协议内容。三被告应当共同承担合同责任,原告诉请承担连带责任有误,本院予以更正。由于三被告的户口仍在系争房屋内未迁出,违反了合同的约定,构成违约,应当承担合同约定的违约责任。被告认为合同约定的违约责任标准过高,请求予以调整。鉴于合同的履行情况、被告的过错程度以及违约造成的损失等情况,本院对被告的请求予以准许,依照公平原则及诚实信用原则,酌情确定被告承担逾期迁出户口的违约金24,000元。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百一十四条  之规定,判决如下:一、被告张洁敏、张凌燕、张楚凡于本判决生效之日起十日内返还原告杨海舟、康紫菱20万元;二、被告张洁敏、张凌燕、张楚凡于本判决生效之日起十日内支付原告杨海舟、康紫菱违约金24,000元。负有金钱给付义务的当事人,如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,921元,减半收取计2,460.50元,由被告张洁敏、张凌燕、张楚凡负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。


审判员何绍辉


二〇一六年六月十五日


书记员于晔


附:相关法律条文


《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

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