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问:《上海市房地产买卖合同》签订以后,还没有履行

作者:上海融孚律师事务所 发布于:2019-05-19 点击量:146

1问:《上海市房地产买卖合同》签订以后,还没有履行,此时因为一方违约合同被解除,这种情况下,中介费还要支付吗?




融孚所 高军律师:中介费还是应当支付的,但是可以酌情减少。根据合同法第四百二十六条的规定,居间人促成合同成立后,委托人应当按照约定支付报酬。因此《上海市房地产买卖合同》签订以后,可以视为居间人促成合同成立,委托人应当支付报酬。但根据公平合理的原则,考虑已签署的《上海市房地产买卖合同》最终被解除(未实际履行),中介客观上未履行相应的协助产权过户、交房、水、电、煤过户等相关义务,故对于中介应得的居间服务报酬的具体金额,可考虑上述因素,酌情予以减少。




参考案例:


上海中原物业顾问有限公司与张义、张宁等居间合同纠纷一审民事判决书


法院: 上海市浦东新区人民法院


案号:(2016)沪0115民初331号


原告上海中原物业顾问有限公司,住所地上海市浦东新区。法定代表人陆成,董事长。委托代理人唐娟,女。委托代理人何金成,男。


被告张义,男,1963年12月8日生,汉族,住上海市浦东新区。被告张宁,女,1988年5月20日生,汉族,住上海市浦东新区。委托代理人张义(系被告张宁的父亲),住同上。


被告陈依丽,女,1963年7月16日生,汉族,住上海市浦东新区。委托代理人张义(系被告陈依丽的丈夫),住同上。


原告上海中原物业顾问有限公司诉被告张义、张宁、陈依丽居间合同纠纷一案,本院于2016年1月4日立案受理后,依法适用普通程序,于2016年3月18日公开开庭进行了审理。原告上海中原物业顾问有限公司的委托代理人唐娟,被告张义(兼被告张宁、陈依丽的共同委托代理人),到庭参加诉讼。本案现已审理终结。


原告上海中原物业顾问有限公司诉称,2015年7月7日,被告张义、张宁、陈依丽(房屋出售方)与案外人王甲、王乙(房屋买受方)在原告的居间下就上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称锦绣路房屋)签订了《上海市房地产买卖合同》,原告的居间义务已经完成。同日,王甲签署《佣金确认书》,确认由王甲向原告支付佣金人民币(以下币种同)81,000元。2015年8月12日,被告张义、张宁、陈依丽与王甲、王乙签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》,约定“中介服务费由违约方承担”。2015年9月23日,因被告张义、张宁、陈依丽无法履行《上海市房地产买卖合同》,王甲、王乙与被告张义、张宁、陈依丽签署《上海市房地产买卖合同解除协议》,明确载明“由于被告张义、张宁、陈依丽违约导致本次房屋买卖失败,一切法律后果由被告张义、张宁、陈依丽承担”。据此,原告要求被告张义、张宁、陈依丽支付佣金81,000元,但遭拒绝。故诉请:判令被告陈依丽、张宁、张义共同向原告支付佣金81,000元。被告张义、张宁、陈依丽共同辩称,张义与陈依丽系夫妻关系,两人生育了张宁。被告张义、张宁、陈依丽和原告没有签订过居间协议,是通过银行介绍的案外人富成融资租赁有限公司才经过原告与房屋买受方王甲、王乙签订了《上海市房地产买卖合同》。原来一直是富成融资租赁有限公司经办锦绣路房屋的出售事宜(因为锦绣路房屋是抵押给银行,由于贷款还不出,所以银行帮忙介绍了富成融资租赁有限公司处理锦绣路房屋的出售事宜)。被告张义、张宁、陈依丽和王甲、王乙签订了《上海市房地产买卖合同》后,发现锦绣路房屋被五家法院查封了,过了一段时间到了9月份,仍然还有两家法院查封锦绣路房屋,被告张义、张宁、陈依丽当时已搬出了锦绣路房屋。买受方认为有风险,找到富成融资租赁有限公司和被告张义、张宁、陈依丽,达成了解除协议,王甲、王乙不再买房了,被告张义、张宁、陈依丽将定金退给买受方,双方约定解除了《上海市房地产买卖合同》。被告张义、张宁、陈依丽和富成融资租赁有限公司、王甲、王乙签订解除协议后就将20万元定金还给了王甲、王乙,被告方不知道王甲、王乙和原告签订过佣金确认书。被告张义、张宁、陈依丽出售房屋的时候,经济很困难,当时也不知道佣金是多少钱。另外,《上海市房地产买卖合同》没有实际履行,被告张义、张宁、陈依丽只是在德平路中原门店在原告员工的居间下签订了《上海市房地产买卖合同》,被告张义、张宁、陈依丽也没有仔细看过合同。表示不同意原告的诉请。考虑到原告参与了这件事情,愿意补偿原告1万元。


经审理查明,2015年7月7日,经原告居间,被告张义、张宁、陈依丽(卖售人、甲方)与王甲、王乙(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》,约定:甲乙双方经原告居间介绍,由乙方受让甲方所有的锦绣路房屋,总房价款为560万元。2015年8月30日之前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2015年8月12日,被告张义、张宁、陈依丽(甲方)、王甲、王乙(乙方)、富成融资租赁有限公司(丙方)签署《附属设施、设备及室内装饰转让协议》,约定:锦绣路房屋买卖的成交总价为780万元,该房屋内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为170万元,车位转让价为50万元。若甲方违反买卖合同约定的任何条款,则乙方有权解除本协议和买卖合同,……。中介服务费由违约方承担。王甲(甲方)与原告(乙方)签署了《佣金确认书》,约定:甲方因锦绣路房屋应向乙方支付的佣金数额为81,000元,签约付50%,过户付50%。审理中,原告表示王甲未向原告支付过佣金。2015年9月23日,被告张义、张宁、陈依丽(甲方)、王甲、王乙(乙方)、富成融资租赁有限公司(丙方)签署《上海市房地产买卖合同解除协议》,约定:自签订买卖合同至今,乙方一直积极履行买卖合同约定的义务,根据买卖合同付款协议第十条的约定,甲方应当于2015年8月30日前与乙方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件),但甲方因客观原因无法履行该项合同义务。从2015年8月30日算起,逾期超过二十日(即到2015年9月19日)甲方仍未将锦绣路房屋交付,除甲方应向乙方支付二十日的违约金外,乙方有权单方解除合同。对于甲方迟延不履行买卖合同的行为,乙方要求解除合同,且于甲乙丙三方签署解除合同的当天要求丙方退还代甲方收取的20万元房价款。在乙方收到20万元之后,再由房屋居间方原告在网上撤销房屋买卖合同。……由于甲方违约导致本次房屋买卖失败,一切法律后果由甲方承担。另,审理中,三被告表示:张义与陈依丽系夫妻关系,张宁系两人所生之女。原告对该陈述表示无异议。以上事实,有原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《佣金确认书》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》、《上海市房地产买卖合同解除协议》,以及庭审笔录等证据在案佐证。


本院认为,经原告居间介绍,被告张义、张宁、陈依丽与王甲、王乙签署了《上海市房地产买卖合同》,原告的居间已成功,有权收取居间服务报酬。根据《附属设施、设备及室内装饰转让协议》的约定,因被告张义、张宁、陈依丽违约导致上述已签署的《上海市房地产买卖合同》最终被解除,中介服务费应由被告张义、张宁、陈依丽承担。但考虑上述已签署的《上海市房地产买卖合同》最终被解除(未实际履行),原告客观上未履行相应的协助产权过户、交房、水、电、煤过户等相关义务,故对于被告张义、张宁、陈依丽应支付的居间服务报酬的具体金额,可由本院考虑上述因素并结合原告提供的居间服务的具体内容和相关中介收费的规定,酌情予以确定。综上所述,根据《中华人民共和国民法通则》第四条  、《中华人民共和国合同法》第六十条  第一款  、第四百二十六条  的规定,判决如下:被告张义、张宁、陈依丽于本判决生效之日起十日内共同支付原告上海中原物业顾问有限公司佣金5万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,825元,由原告上海中原物业顾问有限公司负担693元,被告张义、张宁、陈依丽共同负担1,132元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。


审判长谢辉东


人民陪审员王玛娜


人民陪审员许培林


二〇一六年六月十六日


书记员薛广文


附:相关法律条文


一、《中华人民共和国民法通则》


第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。


二、《中华人民共和国合同法》


第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。


第四百二十六条居间人促成合同成立后,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。

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