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问: 今年7月份,我看中了一套房,准备买下来

作者:上海融孚律师事务所 发布于:2019-05-19 点击量:196

3、问:今年7月份,我看中了一套房,准备买下来,在中介处签订了《居间协议》和中介自己版本的《房地产买卖协议》,还没有签订上海市示范文本的《上海市房地产买卖合同》。现在我不想买这套房子了,但是按照我签订的《房地产买卖协议》,我还需要支付中介费。请问这种约定合法吗?我可以不支付中介费吗?




融孚所 高军律师:这种情况下可以不支付中介费。在上海,出于房地产管理的需要,买卖双方必须签订网上备案专用的作为示范文本的《上海市房地产买卖合同》,才能完成房地产买卖交易过户手续。因此,如果仅仅在中介处签订了《居间协议》和中介自己版本的《房地产买卖协议》,还没有签订上海市示范文本的《上海市房地产买卖合同》,中介并未促成合同成立,不得要求按约支付居间报酬。虽然中介自己版本的《房地产买卖协议》约定《房地产买卖协议》的签订即表明应支付佣金,但该约定系由中介提供的格式条款,而根据相关法律规定,提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该格式条款无效,上述格式条款客观上免除了中介作为居间人应当负有的促成房屋买卖双方签订网上备案专用的作为示范文本的《上海市房地产买卖合同》的义务,应属无效。


因此,你可以不支付中介费。




参考案例:


上海汉宇房地产顾问有限公司与励晓敏居间合同纠纷一审民事判决书


法院: 上海市浦东新区人民法院


案号:(2016)沪0115民初27633号


原告上海汉宇房地产顾问有限公司,住所地上海市嘉定区。法定代表人施少鸣,董事长。委托代理人周晨溪,女。委托代理人严佳伟,女。


被告励晓敏,男,1955年2月5日生,住上海市浦东新区。


原告上海汉宇房地产顾问有限公司诉被告励晓敏居间合同纠纷一案,本院于2016年4月7日立案受理后,依法适用简易程序,于2016年4月22日公开开庭进行了审理,原告上海汉宇房地产顾问有限公司委托代理人周晨溪、被告励晓敏到庭参加诉讼,本案现已审理终结。


原告上海汉宇房地产顾问有限公司诉称,2015年12月6日,崔峰波作为甲方(卖方)、被告作为乙方(买方)、原告作为丙方(居间方)签订了《房地产买卖居间协议》,同日,原告作为居间人,促成卖方与被告签订了关于上海市浦东新区杨高中路XXX弄XXX号XXX室的《房地产买卖协议》;同日,被告与原告签订了《佣金确认书》,约定由被告向原告支付佣金人民币(币种下同)24,300元。目前,被告未支付佣金。现诉至法院,请求判令被告支付原告佣金24,300元。被告励晓敏辩称,原告未促成被告与卖家签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》,故不同意支付佣金24,300元。


经审理查明,2015年12月6日,崔峰波作为甲方(卖方)、被告作为乙方(买方)、原告作为丙方(居间方)签订了《房地产买卖居间协议》,同日,原告作为居间人,促成卖方与被告签订了关于上海市浦东新区杨高中路XXX弄XXX号XXX室的《房地产买卖协议》;同日,被告与原告签订了《佣金确认书》,约定由被告向原告支付佣金24,300元。嗣后,因被告不想购买上海市浦东新区杨高中路XXX弄XXX号XXX室房屋,故被告与卖家未签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。


审理中,被告表示,最多愿意支付3,000-3,500元;原告表示,要求被告最少支付24,000元。双方差距较大,调解不成。以上事实,由《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《佣金确认书》及当事人的庭审陈述予以佐证。


本院认为,出于房地产管理的需要,如买卖双方未签订网上备案专用的作为示范文本的《上海市房地产买卖合同》,是根本无法完成房地产买卖交易过户手续的,因此原告作为居间人,并未促成合同成立,不得要求被告按约支付居间报酬。虽然上述《房地产买卖居间协议》中曾约定《房地产买卖协议》的签订即表明被告应支付佣金,但因该约定系由原告提供的格式条款,而根据相关法律规定,提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该格式条款无效,上述格式条款客观上免除了原告作为居间人应当负有的促成房屋买卖双方签订网上备案专用的作为示范文本的《上海市房地产买卖合同》的义务,应属无效。据此,原告以其居间成功为由,诉请要求被告支付佣金24,300元,缺乏相关事实和法律依据,本院不予支持。现原告愿意支付3,000-3,500元,可照准,根据本案实际情况,本院酌情确定为3,000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十条  、第四百二十六条  第一款  、第四百二十七条  之规定,判决如下:


被告励晓敏于本判决生效之日起十日内支付原告上海汉宇房地产顾问有限公司3,000元。


负有金钱给付义务的当事人,如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。


案件受理费407,减半收取计203.50元,由原告上海汉宇房地产顾问有限公司负担。


如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。


审判员赵文龙


二〇一六年五月二十五日


书记员董旭峰


附:相关法律条文


一、《中华人民共和国合同法》


第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。


第四百二十六条居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。


……


第四百二十七条居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。


二、《中华人民共和国民事诉讼法》


第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。

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