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动迁房买卖常见纠纷及正确应对

作者:上海融孚律师事务所 发布于:2019-05-19 点击量:186

“配套商品房”,俗称“拆迁房”或“回迁房”由于这类房产办理产权过户登记时限受一定的限制,不像普通商品房那样,手续完备后想卖就卖。拆迁房以前的限制是五年,现行执行的是限制三年。合同履行期限跨越周期长,一般受市场和当事人心理状态、政策等等因素的影响会比较大,履行便容易产生纠纷。结合本律师的办案实务,将为读者专门探讨下对此类纠纷,几种比较常见的拆迁房买卖纠纷的处理技巧。

 第1种:拆迁房房价爆升,卖家后悔了

 卖方不配合办理过户,买方不能办理过户手续,这类纠纷目前是最常见。由于房价上涨,原来几十万的房子,现在市场增值百万元,势必造成出售方的心态不平衡,往往出售人提出价格的补贴。买受人不同意的,出售人便不配合过户,买受人只能起诉。

 法律对该纠纷的审理,会支持买方的主张,卖方应当无条件办理过户。因为配套商品房合同有效,对双方有约束力。卖方协助买方办理过户手续,是在履行交付的义务。不履行义务的,法院可以判其履行。

 作为买方的律师,胜诉是有把握的,但作为卖方的律师,该做的工作应是努力调解,为被告尽可能的争取利益。

 作为这种纠纷,应以诚信为基础,卖方在出售房子时,就应该考虑到房价上升的风险。按照卖家的逻辑,那么是不是如果买卖期间房价暴跌,卖家也会让利呢?明显不会。因此在此类纠纷中,交易双方应以诚信为基础,具备一定的风险承担意识。   第2种:突然限购导致拆迁房买卖无法完成

 配套商品房虽具备过户条件,但由于买家的原因(如限购)无法办理过户等因素,卖家提出解除合同。

 本律师办过一起案件,买家是外地人,2009年订立买卖合同之时,上海没有限购一说。因为配套商品房五年内限制过户,故合同约定双方办理过户的时间为2013年12月30日之前。过户条件具备了之后,上海出台限购政策,买家成为了限购对象,无法过户。

 法院虽支持了卖家的主张,认定限购为不可抗力,合同目的无法实现,但无法实现合同目的原因为任何一方不可预见、不能避免、不能克服的政策所致。合同虽然解除,但现房屋价格上涨到110万元,对上涨的差额部分卖家应给付买家。

 也就是说,一场无法完成的交易,卖家还要为买家这几年的“损失”埋单。因此大家在签订此类“拆迁房”交易合同时,一定要重视由于过户时间限制,所带来的房产增值或贬值的赔付风险。

第三种:拆迁房“一房两卖”引纠纷

出售人一房二卖或抵押给抵押权人造成房屋权属发生动摇,比如本律师遇到昆山的

一个案件,出售人将房屋一房二卖,到底谁的买卖合同有效需要司法确认。

 如果将房屋进行抵押借款,需要司法确认抵押合同是否有效。抵押合同的效力是否优于买卖合同等均是该纠纷需要审理的内容,需要律师很好把握。

 对于“一房两卖”的类型,主要需判断两份买卖合同的效力孰先孰后以及保护的顺序:办理过户登记优先方、实际占用房屋优先方、全额付款优先方、合同订立优先方等,当然,前提是两份买卖合同购买人均是善意的。

 对设定抵押的房屋这种类型,抵押权人是善意的,则应当优先保护。

 此类纠纷最终的法律协调解决,都是补救措施,另一方一般都会遭受很多的损失。为避免此类损失,关键还是要事前万分谨慎,到房管局充分做好“查册”,真正核查房产没有问题了,再进行交易。

 第四种:合同一方买卖期间死亡

 交易中买卖任一方当事人死亡,如果符合不可预见、不能避免、不能克服的条件,可认定为不可抗力,视为符合合同法规定的解除条件。   具体来说,遇到五种情况,当事人可以解除合同:   1.因不可抗力致使不能实现合同目的;

 2.在履行期限届满之前,当事人一方明确表示,或者以自己的行为表明不履行主要债务;   3.当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;   4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为,致使不能实现合同目的;   5.法律规定的其他情形。

 另外,在此类纠纷中,如在继承人不愿承担合同权利义务的前提下,则交易合同亦可依法解除。

 第五种:拆迁房突然冒出多个“房主”

 配套商品房来源于安置,拆迁安置协议有可能没有明确安置人,安置人提出对配套商品享有权利。以其他共有权人擅自处分权利,主张合同无效。

 配套商品房交付的权利凭证一般只是拆迁安置协议。拆迁的政策如果是数人头,在拆迁安置协议上应将安置人清晰的列明,让买受人一目了然,清楚配套商品房的权利人,不会遗漏权利人。一般这种协议明确了“拆迁房”的权利人,较好地规避了此类纠纷风险。

然而现在的拆迁通常是数砖头,安置人不明晣,容易突然出现另一个安置人主张配套商品房的权利。

 对此类纠纷,根据《物权法》相关条文,法院一般不会认为配套商品房买卖无效,而是会保护配套商品房合同的效力,支持合同继续履行,而在内部协调好各原“房主”间的利益分配。   专家结语:

 针对此类“拆迁房”,买家更应擦亮眼睛,因为此类房产比普通商品房有更多的“陷阱”,只有事前多做功课,多核查多了解,才能尽可能避免这些“雷区”。

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