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规避风险 二手房交易律师陪购陪售业务

作者:上海融孚律师事务所 发布于:2019-05-29 点击量:138

  警示案例1:

  2008年12月30日经中介介绍,张先生与业主陈先生签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》,以80万购买陈先生福田区某房屋,后因楼市小阳春出现, 房价上涨,业主爽约,张先生欲追究陈先生违约责任时才发现中介填写的违约责任仅是房价的1%,而如此低的违约金正是业主大胆毁约的原因所在,由于需签文件多,张先生在签约时不可能逐一看合同条款,根本没有注意到该约定,为八千元违约金诉讼又不值得,最终只得放弃索赔!

  律师点评:签约时将违约金约定为交易价的20-30%,并约定毁约方承担守约方的全部律师费用,不怕对方毁约!

  警示案例2:

  经某中介居间介绍,业主王先生将自有房屋以256万卖予李小姐,合同约定王先生256万实收,李小姐与中介口头约定260万实付,经咨询本律师得知该房屋登记价为180万,如成交仅个税就高达15.2万元,即使能通过阴阳合同成交,也要缴纳9万元的营业税,也就是说无法实现业主256万实收和买方260万实付!而合同已签,李小姐实付没有书面约定,如拒绝交易将承担巨额违约金!

  律师点评:由于买方对交易税费的不了解,口头约定实付根本无法实现,签约时应当详细了解税费,并在合同中明确约定实付,看似简单的问题却造成巨额损失,实在是不应该!

  警示案例3:

  业主王先生通过中介出售自有房屋,做全权委托公证给中介指定人员,但委托书中没有指明买受人和售房价款,受托人持此公证书以明显低于市场价的价格将涉案房屋卖出,王先生发现后拒绝签订正式买卖合同,买方诉至法院,法院认为代理有效,判决王先生赔付买方房价总额20%的违约金计二十余万元!

  律师点评:全权委托公证历来是卖方隐患所在,现在中介、担保公司、公证处提供的样本均无交易对方当事人、交易价格的内容,受托人持此公证书与买方签订的合同即使不能达到业主满意也是有效合同,业主拒不履行应当承担法律责任!支招:指定最低售价不就万事大吉了嘛~~

  警示案例4:

  业主高先生欲售房,2007年1月3日询问租客彭小姐是否愿意购买,彭小姐迟迟未予答复,3月10日高先生以100万卖予屈小姐并办理完毕了全部过户交易手续。此后房价飙升,租客彭小姐以高先生、屈小姐为共同被告提起优先购买权诉讼,要求确认买卖合同无效,一审法院认为高先生提前两个多月通知彭小姐已尽到告知义务,判决合同有效,驳回彭小姐诉求。二审法院认为高先生未提前三个月通知,侵犯了彭小姐的优先购买权,改判合同无效,支持彭小姐诉求。二审判决后已时至2008年,房价下跌到100万以下,胜诉后彭小姐玩失踪不再要求购买,曲小姐又依据二审判决起诉高先生要求退房!高先生委托本律师向广东省高级法院提起再审,广东高院裁定撤销二审判决,指定深圳中院再审,目前曲小姐退房诉讼及该案再审尚未开庭,而高先生卖房卖得心力交瘁、苦不堪言!

  律师点评:一审法院按合同法判决买卖合同有效,二审法院按最高院关于民法通则的解释判决无效,本律师按深圳房屋租赁条例认定有效!没办法,咱们国家的法律就是这样,一个问题几个规定,不要说老百姓,就是法律人员也被弄晕了,不过要是当初要求租客出具书面放弃优先权证明后再出售就不会发生这么多烦心事了。

  其实很多案例在后来看了其风险都完全可以在签订合同或委托书时予以避免,只是纠纷没有发生前,人们都忽视了他,并错误地认为只有在打官司时才应当找律师,签约时律师可有可无,由此埋下祸根,一旦纠纷发生后悔莫及!

  提高防患意识,规避风险,化解纠纷,信达律师事务所二手房律师团除专职代理二手房诉讼、仲裁纠纷外,还为买卖双方提供全程陪购、陪售法律服务,目前该非诉讼业务量日渐上升,并有赶超诉讼案件之势!

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